高善文：我讲两个事实

　　12月2至4日，国际金融论坛（IFF）2022全球年会以线上会议方式在广州南沙举行，安信证券首席经济学家高善文出席并演讲。

　　以下为对话实录，略有删节：

　　主场人：什么样的政策能够帮助中国的房地产实现软着陆，避免日本上个世纪房地产泡沫破裂的覆辙？

　　高善文：我就讲两个事实。日本九十年代早期房地产泡沫的破裂，确实给经济造成了非常大的影响，但日本泡沫破裂有两个重要的背景：

　　一、在房地产泡沫的形成过程中，在房价大幅上升的过程中，日本朝野大多数人都认为日本没有房地产泡沫。但是中国从2003年开始，在过去20年的时间里，无数的学者和官员都一直在呼吁、在警惕出现严重的房地产泡沫。2003年时，政府就已经开始警惕房地产泡沫，2011年以后，防范或者打压房地产泡沫的政策一直都没有停。这跟当时日本泡沫形成的背景还是有很大差异的，而且出现这种差异的原因，就是因为政府仔细研究了日本九十年代前后的泡沫，觉得我们一定要避免重蹈日本的覆辙，这是一个很大的差异。

　　二、日本在房地产泡沫形成的过程之中，房价一直涨，房地产的需求量越来越大，各种各样的资金都纷纷进入房地产市场，所以房地产投资占GDP的比重就越来越高，从而在房地产市场上形成了大量的过剩，这一过剩随后对房地产市场形成很大的压力，对经济体系也造成很大的压力，这是它的调整路径之一。日本房地产投资占经济比重，在1985年以后开始上升，1987年以后开始急速上升，基本上九十年代早期以后就一路下行，所以在泡沫形成的过程之中，日本经历了房地产投资的大幅度上升。但中国房地产投资占GDP比重的峰值出现在2013年，2014年到现在，房地产占经济比重都在一路下行，在2019年以后，房地产投资占经济的比重，比很多正常国家的比例都还要低一些，这是第二个非常重要的差异。

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