中央定调2023年楼市，为何要放在这个框架下论述？

中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。对于房地产行业，会议在“确保房地产市场平稳发展”的总体方针下，有了重要的新表述。

有效防范化解优质头部房企风险

会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

“此次会议把房地产内容放在了‘有效防范化解重大经济金融风险’的框架下论述，充分说明房地产防范风险上升到新的高度，也说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地更需要从风险防范的角度做好新的工作。

房地产是国民经济的支柱产业，如何防范化解房地产行业风险？中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“保交楼”是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，优质头部房企资金支持力度有望进一步加大。

陈文静预计，促进销售市场企稳恢复、改善优质房企资金面等方面政策将持续出台，有利于进一步降低行业风险。

支持刚性和改善性住房需求

会议指出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

“支持刚性和改善性住房需求”不是一个新的说法，但业内普遍认为，这一点在2023年更为重要。

“房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。”陈文静说。

根据克而瑞统计，近年来改善性需求一直是购房的主力。从全国主要城市看，2021年新建商品住房三房产品稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。2019年三房户型已开始占主导，占比51.42%，2021年成交占比升至55.27%。

“未来，商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，限购政策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等可能都会调整。存量房流转起来，把存量小户型、低价位的二手房释放出来，这也是新市民买房、刚需买房的路径。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

二十大报告已给未来五年的房地产行业发展作了定调，本次会议再提“房住不炒”，也延续了近年来中央经济工作会议在房地产方面的基调。但陈文静指出，本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具体工作的后面，亦表明“房住不炒”是中长期坚持的房地产行业定位。

“房地产新发展模式”为2021年中央经济工作会议首提，当时表述为“探索新的发展模式”，2022年中央经济工作会议则提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，要求要“平稳过渡”。陈文静判断，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

“此次会议预示着房地产管理的基调开始变了，已经转向了全面稳定、复苏市场和需求。”李宇嘉认为，近期热点城市调整限购限贷，“三支箭”进场，供需两端开始全面发力，就是有力的印证。

李宇嘉预计，明年一季度，随着疫情的影响得到全面修复，房地产市场将开始企稳，表现在资产价格下跌态势得到控制，销售、开发、开工等全链条下跌的态势将得到控制。率先企稳的是销售和价格，开工、土地和投资将滞后止跌企稳。