房贷利率下调、降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限……今年以来，房地产市场政策频出，进一步支持刚性和改善性住房需求。明年房地产政策的侧重点是什么？如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？近日举行的中央经济工作会议对房地产行业风险化解和可持续发展作出重要部署，指出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
二三线城市房价同比降势趋缓
房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。国家统计局日前公布的数据显示，11月份，商品住宅销售价格环比总体延续降势，但有一些新变化。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。具体来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
再看同比。11月份，二三线城市商品住宅销售价格同比降势趋缓。其中，二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同。
保持房地产融资合理适度
专家表示，去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行的一个重大风险因素。在此背景下，出台相关政策保持房地产融资合理适度很有必要。
聚焦房地产市场，近期一系列政策措施密集出台。
11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共提出16条金融举措。在房地产融资方面，通知提出要支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限；在“保交楼”方面，通知明确支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持；针对住房租赁市场，明确优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
2023年还将出台新举措
在前期已出台多项政策基础上，中央经济工作会议从供给端、预期和需求端以及促行业新模式转型等方面作出部署。
会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
中央财办有关负责人介绍，从供给端来看，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
在预期和需求端方面，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
此外，要抓紧研究中长期治本之策。要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。
“总之，要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。”上述负责人说。
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