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界面新闻编辑 | 李慎
近日，深圳市住建局正式发放了皇岗村改造一期工程主体施工许可，这也标志着皇岗村旧改终于进入实质性建设阶段。
文件显示，一期一标段主体工程，位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，建设规模225119平方米，建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司，合同竣工日期为2028年下半年。
作为深圳中心区最后一个未完全开发的城中村，皇岗村的改造不仅是对城市空间的重构，更是深圳城市化进程的缩影。
“深圳第一村”
从地理位置上来看，皇岗村的位置堪称“黄金心脏”，北接深圳市民中心，南临皇岗口岸，与中国香港仅一河之隔，片区还被7号线、4号线等多条地铁线路环绕。
独特的地理位置也使其成为深圳中轴线南延的关键节点。
作为深圳中心区唯一保留完整宗族脉络的村落，皇岗村的历史最早可追溯至700多年前。当时，庄姓族人在此建围立村，被称为上高围。原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，面积0.5平方公里。后因建围的海滩旁是绵延的黄土丘岗，村子就起名为“黄岗”，清乾隆年间再改名为皇岗。
而作为“深圳第一村”，皇岗村的传奇不仅在于其悠久历史，更在于其惊人的经济实力。
早在上个世纪90年代，通过土地出租、物业经营，皇岗村村集体就积累了大量财富，村集体资产市值一度高达350亿元，村民年人均分红超20万元，故而得名“深圳第一村”。
2008年，皇岗村与卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”）合作改造家具城，建成总建筑面积10万平方米的皇岗商务中心，仅租金年收入便超过2亿元，奠定了皇岗村“以租养村”的模式。
这种“未拆先富”的策略，在为旧改积累了资本的同时，也埋下了村民对拆迁补偿期望过高的隐患。
随着深圳城市化进程的快速推进，皇岗村3万平方米的旧宅容积率低至2.7、低矮密集规划混乱的“握手楼”、老旧的工业厂房，与隔壁的平安金融中心等摩天大楼形成强烈反差，空间形态渐渐与周围的福田CBD格格不入，城市更新势在必行。
十年停滞期
早在2010年，《深圳市福田区皇岗村改造专项规划》便获批，其中提出要在皇岗建起“会展中心南广场”，和两栋高约200米、双子塔形商业建筑，试图将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展中心提供配套服务支持。
但因改造涉及体量庞大、利益分配及产权纠葛复杂，规划推进一直十分缓慢。
比如，皇岗村内存在大量统建房，如皇兴大厦、国皇大厦等，部分建筑产权模糊，甚至被纳入旧改红线却无法确权。
再比如，根据规划，皇岗村改造项目总建筑面积约200万平方米，其中住宅仅70万平方米。然而，需拆除的旧宅面积达到了63万平方米，如果按照1:1回迁，可售商品住宅几乎为零。
对开发商而言，这意味着利润空间微乎其微；对村民而言，回迁房面积与现有房产价值也有落差，这导致补偿谈判一度陷入僵局。
直到十年之后的2020年，皇岗村旧改才启动拆迁，并逐渐加速推进。
2020年12月，皇岗村旧改一期划定围挡，开发商提出每平方米超100元的月租金补偿，户均4000元/月。
2023年初，在深圳市高质量发展大会上，皇岗村与南天电力等城市更新项目正式官宣动工开发，被列为2023年首批重大项目之一。6月，旧改实施主体得到明确，由卓越集团与皇岗实业股份公司合作。
2024年初，皇岗村进入地基建设阶段，规划拆除面积超5万平方米，开发建设用地3.14万平方米，拟建20.3万平方米住宅及配套。
从2012-2022年这十年间，皇岗村旧改仅完成零星拆迁。与之对比，同宗的水围村旧改于2018年启动，2022年建成均价11.28万/平方米的商品房。
皇岗村的停滞暴露了深圳旧改的深层矛盾，即越在核心地段，村民的议价能力越强，开发商需在利润与公共利益间寻找平衡点，挑战更大。
卓越任“操盘手”
卓越集团于1996年成立于深圳，目前已形成地产开发、城市更新、资产运营、商企服务四大核心业务板块，在深圳旧改领域，卓越集团以“精准定位、快速周转”著称。
比较的典型案例如，同样位于福田CBD的岗厦村旧改，从2006至2012年间仅耗时6年旧改。在2012年项目全面交付后，岗厦村从“握手楼”密布的城中村蜕变为深圳CBD核心商务区。
在岗厦村，卓越集团打造了“岗厦天元”高端综合体，住宅均价11.67万/平方米，入驻企业年产值超过2000亿元，村民人均年分红从改造前的3万元跃升至18万元，是深圳典型的“造富样本”。
而此次旧改，卓越集团扮演的角色也从多年前的“合作者”演变为“主导者”。
卓越中心卓越集团与皇岗村的合作始于2008年的家具城改造项目，其打造的卓越世纪中心成为福田早期商务地标，为双方建立了信任基础。
2023年，卓越集团再与皇岗实业股份公司成立合资公司（深圳卓越皇岗旧城改造有限公司），通过股权合作绑定利益，以“分期开发、滚动推进”模式启动一期工程。
同时，政府也将部分地块划为绿地、社会停车场等公共设施，以换取规划容积率提升。
“政府让利、企业主导、村民参与”的模式，成为破解旧改僵局的关键。
根据2023年公布的修规，未来皇岗村将形成“双核驱动”格局：居住方面，一期建设27.3万平方米综合体，含20.3万平方米住宅与4.4万平方米商业，配建绿地广场与社会停车场；商务方面，二期规划两栋200米双塔建筑，承接福田会展中心溢出需求，打造“24小时活力街区”。
从价格方面来看，皇岗村目前周边楼龄大多为20年左右的商品房，由于片区商品房供应极少，周边次新房的数量并不多。
据业内人士预测，皇岗旧改后片区新房均价或超过15万/平方米，较目前周边的次新房10万-13.6万/平方米溢价显著。
从片区发展角度来看，未来皇岗通过“中轴线南延”与会展中心联动，也有望成为深圳“双中心”战略（福田CBD+河套深港合作区）的关键节点。
对深圳而言，皇岗村旧改是中心区最后一块拼图的补齐，而对于卓越集团而言，这也是一场验证其旧改模式的终极考验。
皇岗村旧改的重启，不仅是深圳城市更新的里程碑，更是我国城市化进程中多方利益博弈的样本。