界面新闻记者 |
“我们对香港及内地经济的长期前景保持乐观。”8月20日，马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设（00683.HK）也交出2025年上半年成绩单：收入大增65%但盈利下滑22%。
财报数据显示，2025年上半年嘉里建设实现合并收入99.54亿元，按年增长65%。其中，物业销售收入大增1.76倍至64.2亿元，物业租赁及其他收入跌6%至约25亿元，酒店营运收入跌3%至约10亿元。
嘉里建设表示，上半年收入增长主要得益于香港缇外及海盈山发展物业项目确认销售额的提升，但部分被投资物业及酒店的合并租赁收入下降5%所抵销，反映商业物业市场挑战持续。
合约销售额表现更为亮眼。数据显示，期内录得161.86亿港元，同比增长130%。据界面新闻了解，上海金陵路项目的强劲预售成为其核心驱动力。截至今年6月底未确认合约销售额达193亿港元（74%来自内地项目，26%来自香港项目），为未来收入确认奠定基础。
尽管收入增长显著，嘉里建设上半年的盈利指标却呈现收缩态势。数据显示，期内基础溢利9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利6.12亿港元，同比下降22%；毛利率从2024年同期的45%降至27%。
“基础溢利下跌是由于发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及成本上升，包括新落成投资物业的开业前支出及未资本化的融资费用增加。”嘉里建设在半年报中指出。
2025年上半年，嘉里建设每股盈利为0.42港元，较2024年上半年的0.54港元下降22%；按基础溢利计算的调整后每股盈利为0.67港元，较2024年上半年的0.97港元下降30%。董事会宣派中期股息每股0.40港元，与去年同期持平。
嘉里建设董事会主席郭孔华表示，对香港及内地经济的长期前景保持乐观，短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，内地经济重新定位的过程难免波折。“集团将保持警惕，并优先确保公司稳健性与韧性。”
内地收入与业绩双降
今年上半年，嘉里建设在内地物业部录得合并收入31.43亿港元，较去年上半年的39.87亿港元有所下降；合并业绩为16.95亿港元，同样低于去年上半年的21.03亿港元。
嘉里建设指出，合并收入下降主要源于发展物业已确认销售额的减少。
具体而言，2025年上半年内地物业部发展物业合并收入为1.76亿港元，较2024年上半年的8.84亿港元显著减少。嘉里建设表示，这是由于合约销售与收入确认存在时间差距，2025年大部分确认销售额预计将在下半年相关项目落成及交付后体现。
此外，报告期内，嘉里建设录得合并业绩录得亏损300万港元，而2024年上半年为盈利2.24亿港元，主要受产品组合变化影响。
内地物业部录得应占合约销售额106.44亿港元，较2024年上半年的12.04亿港元大幅增长，主要受上海金陵华庭第一期预售带动，但其他二、三线城市项目销售势头依然缓慢。
“我们对上海高端住宅项目获得市场正面反应感到满意，但其他城市的项目销售仍然疲弱。”郭孔华表示。
界面新闻此前报道，今年3月，位于上海市黄浦区金陵东路的金陵华庭一期推出158套房源，开盘当日3小时便实现销售额92.34亿元，以套均约5800万元、均价18.9万元/平方米的热销数据，创下上海今年一季度单日销售总额、均价、套均总价“三冠王”纪录。
界面新闻获悉，金陵华庭二期也即将入市，计划加推建筑面积约360-875平方米户型的大平层与复式房源，总价段约6000万元-1.2亿元之间。
另外，今年上半年，嘉里建设在内地投资物业及酒店组合合并收入为29.67亿港元，较2024年上半年的31.03亿港元略有下降。
其中，投资物业（不含酒店）贡献合并租赁收入19.55亿港元（2024年上半年为20.53亿港元）及合并业绩13.66亿港元（2024年上半年为15.20亿港元）；毛利率70%，较2024年上半年的74%有所下降，主要因租赁收入减少、固定成本维持及市场推广和开业前支出增加。
按固定汇率计算，合并租赁收入下降5%，写字楼及公寓租赁收入减少，部分被零售租赁收入轻微增长抵销。
嘉里建设表示，写字楼作为投资物业组合主要收入来源，受经济前景不明朗及市场供过于求影响，企业租户倾向削减成本、优化空间，导致租约重组、规模缩减或搬迁。集团通过专注续租、按市价争取有利条款及灵活调整满足租户需求，以维持稳定出租率。
上半年，嘉里建设在内地的零售业务表现大致平稳。“尽管消费者情绪疲弱，但仍录得稳定客流量、租户销售额上升及稳定出租率，这得益于资产优越地段和质素，以及物业升级、租户组合优化和社区营造市场推广活动。”
但嘉里建设在内地的酒店业务表现下降，上半年合并收入为10.12亿港元，较2024年上半年的10.50亿港元有所减少，按呈报货币计算下降4%，按固定汇率计算下降3%，主要因餐饮收入减少。
接下来，嘉里建设在武汉、沈阳、天津、郑州、秦皇岛等地还有物业陆续落成。只是，当前不少热点城市的商业地产市场依然处于供过于求的状态，且租赁价格不断下探，行业进入高度竞争期，未来嘉里建设在上述城市落地的项目能否获得预期收益，面临不确定性。
香港收入利润双增长
较之内地市场，嘉里建设上半年在香港取得的成绩更佳。
财报数据显示，今年上半年，嘉里建设香港物业部录得合并收入68.11亿港元，较2024年上半年的20.52亿港元大幅增长；合并业绩为9.98亿港元，亦高于2024年同期的6.17亿港元。
这一增长主要得益于发展物业销售确认的增加，期内发展物业合并收入达62.46亿港元，较2024年上半年的14.41亿港元显著提升。
不过，发展物业毛利率从2024年上半年的11%降至9%，收入及毛利率变动主要受不同产品组合影响。
上半年，香港物业部合约销售总额为55.42亿港元，主要来自多个项目的贡献。如元朗天峰新推售，录得合约销售额20.2亿港元；高端项目缇外持续销售，贡献18.76亿港元，但销售速度较去年同期放缓（因去年取消楼市降温措施释放了被压抑的需求）；以及黄竹坑港铁站项目海盈山录得应占合约销售额14.32亿港元等。
投资物业方面，上半年租赁收入有所下滑，毛利率维持稳定。
据界面新闻了解，嘉里建设在香港的投资物业组合涵盖写字楼、零售资产（如MegaBox /企业广场5期、嘉里中心）及中半山住宅出租公寓。
数据显示，2025年上半年，上述投资物业组合录得合并租赁收入5.47亿港元（2024年同期为5.96亿港元），合并业绩4.19亿港元（2024 年同期为 4.61 亿港元），毛利率维持77%不变。
至于租赁收入下降的原因，嘉里建设在报告中表示，首先是因为办公市场及零售市场持续疲弱；另外，部分发展物业单位转为销售以及The Aster转换用途，导致租金收入减少。若撇除这些因素，香港合并租赁收入同比下降4%。
具体来看，公寓组合保持稳定，但其收入受到上述特殊因素影响，若撇除此等因素，香港公寓分部合并租赁收入按同比基准计算，较去年同期增长5%。
零售MegaBox 因消费者情绪疲弱及部分翻新工程收入下降，但凭借家庭导向定位，撇除翻新楼面后出租率仍保持高位；办公楼市场供过于求叠加经济前景黯淡，需求疲弱，需通过下调租金维持出租率，持续面临挑战。
“香港及内地楼市长远向好。”8月20日，嘉里建设集团董事及香港区总经理汤耀宗在业绩会上表示，地产市道已经见底回稳，近月地产利好消息不断，包括印花税门槛下调至400万元物业、5月起港元拆息下调及租金指数上升令物业投资回报增加。
他指出，嘉里建设已推售的4个项目余下近350伙货尾单位，未来将会根据市况逐步以价格及利润率平衡下推出。另外，集团仍有两个项目未推出，当中包括黄竹坑海盈山4B期，以及日出康城项目。
据汤耀宗透露，“嘉里建设旗下长沙湾嘉里鸿基货仓将会适时补地价转为发展住宅用途。”
公布业绩次日，花旗对嘉里建设维持其“买入”评级，目标价由21.8元上调至23.2元。
“今年6月的负债比率降至38%，且目标在明年底达到30%低段水平，相信这将达到健康水平。”花旗预计，嘉里建设2027-2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长，且有新的租金贡献。
毫无疑问，上海金陵项目的进展表现，将对嘉里建设后续业绩增长和降负债目标等实现几乎起决定性作用。这是嘉里建设在上海斥资400多亿元投资的项目，只能成功，不许失败。