建成于1882年的张园是上海中心城建成空间的一个独特的存在。1885年后的一段时间它是清末民初上海公共文化活动的中心，1919年以后它转身成为公共租界一个独特的石库门建筑群。2018年张园开始最近这次史无前例的城市更新，2022年开放西区，目前，整个更新仍然在进行中。
张园旧照。图片来源：政协联线
每次坐地铁到南京西路附近开会，有空档我都会到张园转悠一下，看看它又有什么进展。我觉得张园的城市更新在建筑保护、交通模式、文化意义、经济功能四个方面都有浓郁的上海性，会成为当下上海城市更新和文旅商一体化发展的一个范例和天花板。
张园。视觉中国 资料图
一是建筑保留——张园是上海石库门建筑群城市更新最有代表性的地标。最近20多年上海的石库门建筑从居住功能转化为商业功能的城市更新，按照时间先后有代表性的可以说三个，即淮海路南边的新天地（大部分新建，少部分保留）、苏河湾的慎余里（以及四川北路的今潮8弄）和南京路的张园。其中，张园占地4公顷，是面积最大、保留最完整、样式最多样的石库门建筑，包括石库门里弄和花园洋房，居住过各种名人，可以讲述从老式石库门到新式石库门的故事（一个有潜在竞争力的空间也许是黄浦区的龙门村，它与张园有类似的功能转换，原先是上海中学的前身龙门书院，后来成为风格多样的石库门建筑群）。如果只说一个上海石库门建筑功能转化的代表，我觉得恐怕只能说是张园，它完全称得上是上海石库门博物馆。
二是交通模式——张园创造了公共交通引导城市发展即TOD （Transit oriented development）的新模式。TOD是可持续性城市发展推崇的模式。一般的TOD多为交通枢纽在先，由此引导城市多功能发展，例如大虹桥的TOD以及五角场的TOD。我进一步称之为是Development follows Transit 即DfT模式。张园的模式有创新意义，是Transit follow Development即TfD模式，它的意义在于原来已经有一大片既有建筑，现在需要把地下空间改造成为地铁换乘枢纽。张园所在的南京西路地铁站有2号线、12号线、13号线交会，但是需要出站换乘。张园的石库门建筑移动是为三条地铁线实现站内换乘服务的，地上更新是存量优化，地下空间是增量开发。这里有我非常赞叹的日本东京、大阪等城市中心地铁综合体地下空间的味道，与日本不一样的是，这里是历史风貌地区的后发式交通枢纽更新，是在需要严格保护的历史建筑和空间肌理之下做文章。这为国内外城市历史风貌区的交通枢纽城市更新改造提供了崭新的上海案例。
三是文化意义——张园是公共文化空间的再活化和弘扬海派文化。张园在清末民初时候是公共文化活动中心，这里有当时最新潮的文化娱乐活动，如最早的马戏团和过山车等，霍元甲在这里打过擂台。孙中山、蔡元培都在这里的安凯地做过演讲，1911年上海四万人在这里举行剪辫子仪式。现在建筑形态是最大程度保留和修旧如故，但是文化内容是创新发展。开放后的张园定期举办高水准的文化艺术活动，如“迪奥（Dior）梦之设计师”展览等艺术展览、时装秀、文化讲座活动，这与历史上“最新潮文化活动”的地位一脉相承。这样就可以使交通枢纽的人流不再是过客，而是citywalk的体验者和文化生活的消费者，同时带动了商圈消费。特别是重新开张的张园要探索自己的海派文化，使其重新成为上海时尚文化潮流的策源地。
四是经济功能——从传统的第一产品到现在的首发经济。历史上，张园出现了中国第一辆自行车、中国第一盏电灯等，现在搞首发经济是搞新的第一。已经开放的张园西区主要承担这方面的功能，吸引了大量亚洲首店、中国首店、上海首店，引入了大量兼具文化底蕴和现代审美的品牌，如蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）中国旗舰店、宝格丽香氛主题酒店、BY FAR亚洲旗舰店等。这些品牌不仅注重消费，更强调空间体验和文化叙事，将商业消费行为提升为文化美学体验。张园创新发展的城市中心保税仓具有首发经济的基础设施意义。保税仓允许国际品牌将未正式进入中国市场的商品以免税形式入驻展示和销售（消费者下单后，商品从保税仓清关发出）。这降低了品牌试水中国市场的成本和风险，鼓励它们将全球首发活动放在上海市中心。首店经济发布的不仅是产品，更是全新的消费理念和生活方式。
2024年12月7日，“海·派张园时尚文化周”中国青年设计师时装秀在上海张园举行。视觉中国 资料图
如果说历史上在这里发布中国第一盏电灯等，是引入一种产品；那么如今发布全球最新的设计，是要启迪一种生活。这种叙事将张园的消费行为提升到了参与历史传承和文化创新的高度，赋予了“买买买”更深刻的意义。特别是，首发经济对于科技创新产品走向社会具有“最后一公里”的意义，可以促进科技创新实现从10到100的转换。
（本文作者诸大建系同济大学特聘教授。）
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