界面新闻记者 | 王婷婷
“过去几年，龙湖始终将债务安全放在第一位，债务安全优先于增量投资。”
3月28日，民营房企龙湖集团(00960.HK)发布了2024年度业绩报告，并召开业绩发布会。在业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示， 过去几年通过债务转化，龙湖抓住了些机会，也取得一些成果，让龙湖可以更加安全。
2025年是龙湖债务转化的最后一年，也是最关键的一年。龙湖集团执行董事兼CFO赵轶告诉界面新闻，截止到2025年底，龙湖集团整体债务会降到1400亿左右，未来整体的融资和资金管理策略非常坚决，保持负债规模稳步下降，银行贷款不展期、不逾期，公开市场不违约。
陈序平表示，开发业务公司依然会持续做，即使到2028年运营及服务收入占比过半的情况下，开发业务收入仍将是公司最重要的收入组成部分。
今年以来，全国多个热点城市土拍市场急速升温，房企拿地积极性增加，一个又一个单价“地王”诞生。“在保证偿债的安全前提下，龙湖也会去择机选择新的土地，未来根据整个市场的变化进行弹性供货。今年一季度，龙湖已经在上海和苏州获取了两幅优质土地。”
在龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠看来，2025年龙湖供货也较为充裕。“我们年初存货还有900多亿元，加上今年预计会铺排接近600、700亿元的新增供货，全年供货超过1600亿元。”
年报数据显示，在2024年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等城市共获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年12月31日，龙湖集团的土地储备合计3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
虽然过去一年龙湖在努力压降负债，但仍在业绩维度交出了一份相对积极的成绩单。
财报数据显示，龙湖2024年全年实现营业收入1274.7亿元，同比2023年下降29%。其中，由运营及服务业务组成的经营性收入表现亮眼，实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数为2.39倍。
这期间，地产开发业务全年实现合约销售金额1011.2亿元，稳居行业千亿阵营，其中一、二线城市销售占比超90%，回款率超100%，持续保持高质量回款。
龙湖管理层指出，去年9月份政治局会议首次提出要促进房地产“止跌回稳”，信号、定调都非常清晰，方向也非常明确，后续政策也是从供给两端进行发力，加上去年全年也经历了三次降息，同时随着限购、限贷、限售、限价等陆续放开，首付也降到历史低位。整个市场在政策促进下发生了很大变化，截止2024年12月底，全国商品房待售面积和房价跌幅指标已连续7个月收窄，楼市筑底趋势比较清晰。
市场逐步回暖，龙湖在多地斩获销售佳绩。其中，2024年在重庆、苏州、昆明等4城进入市场TOP3，西安、贵阳、沈阳等6城进入TOP5，共计在全国19个城市进入市场前10。
2024年，龙湖也是少数盈利可观的房企之一。
根据财报数据披露，2024年龙湖实现毛利额为204.1亿元，毛利率为16%，核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。股东应占溢利为104亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为69.7亿元。
其中，运营业务及服务业务保持稳健增长，运营业务不含税收入为135.2.亿元，较2023年增长4.5%，运营业务毛利率为75%；服务业务不含税收入为131.9亿元，较2023年增长10.4%，服务业务毛利率为31.4%。
具体到商业投资方面，龙湖商业2024年全年租金收入同比增长7%至109.8亿元，销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。截至年末，龙湖商业累计运营89座商场，期末出租率提升至97%高位。
龙湖商业总经理包伟认为，在消费力购买下降的大背景下，龙湖商业能录得增长的原因主要是，首先，龙湖坚定推动商业战略落地，坚持一店一策，去年大规模进行招商调整和改造升级，头部项目的同店同比在2024年取得大幅增长。
其次是，持续做好精细化运营管理，不断做好产品竞争力，高质量兑现开业，2024全年如期新增运营11座天街。
“今年会再开业11座商场，这也是重要的新增量贡献，预计整个航道在2025年能够实现10%以上增长。”
此外，龙湖资管旗舰品牌“龙智资管”，则通过长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六个业务单元，全年贡献收入31.8亿元。其中，长租公寓贡献租金收入26.5亿元，同比增长4%。
管理层介绍，在各航道聚焦协同下，2024年龙湖集团整体及五个航道的含资本性支出的经营性现金流均为正，全集团在2024年含资本性支出的经营性现金流为64亿元。