界面新闻记者 |
号称“全球最大室内滑雪场”的华发深圳前海冰雪世界项目，迎来重大变局。
11月25日，华发股份发布公告称，其全资子公司珠海华发于四天前收到了一封来自融创文旅的《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》。
这封通知函明确告知，融创文旅选择行使回购权，但附带了一个关键条件：原协议中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，需要重新展开讨论。
这一突如其来的“回购”，让原本已由华发全盘接手的冰雪世界项目，再度面临股权变局。
对于此次回购事件，界面新闻记者联系了融创有关负责人，对方未予置评，表示“一切以官方公告信息为准”。
命途多舛
时间回溯至2019年底，融创意气风发地与深圳宝安区政府签署合作协议，计划在前海片区投入367亿元打造“全球最大的室内冰雪世界”。
彼时，融创年销售额高居行业前列，正大力布局文旅产业；而华发作为珠海国企，则迫切希望打开深圳市场。双方各取所需，于2020年11月以127.1亿元的底价联手竞得宝安区沙井地块。
两家房企共同组建项目公司深圳融华置地，股权结构清晰：融创持股51%掌握主导权，华发持股49%配合开发，计划要将这个项目打造成世界级文旅标杆。
2021年3月，项目正式破土动工，定名为“融创华发·深圳冰雪文旅城”，规划总投资182.9亿元，建设内容包括全球最大室内滑雪场、商业综合体、酒店等七大业态。
然而，行业寒冬来得猝不及防。2021年下半年起，房地产行业流动性危机爆发，融创逐渐陷入债务困境，无力继续为项目输血。曾经的合作伙伴关系，悄然演变为债权债务关系。项目建设进程明显放缓，特别是商业地块的开发陷入停滞。
转折出现在2023年1月，华发股份宣布以35.7亿元现金收购融创持有的项目公司51%股权及相关债权。
通过此次交易，华发股份全资持有融华置地。当时签署的收购协议中，双方约定融创保留2025年11月23日前的回购权，不过，协议并未明确回购价格的具体机制。这一条款的模糊性，也为今日的变局埋下伏笔。
独立接手后，华发面对这个“巨无霸”项目，在行业的下行期，也面临着巨大经营压力。
今年7月，华发做出了一项重要决定——其全资子公司融华置地将位于深圳前海合作区的7块商业用地以44.05亿元的价格转让给深圳土地储备中心，选择割肉回血。
“若继续持有本次交易标的地块，可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性”，华发股份在公告中坦然表示。
这些总面积7.05万平方米、规划建筑面积46万平方米的商业地块，账面价值高达58.41亿元，这意味着华发此次交易将承受24.59%的折价，预计亏损额超过其2024年净利润的一半。
业内人士指出，通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲。商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，未来可能会制约华发股份其他业务(如住宅开发、现金流周转)的拓展。
前途未知
历经五年股权纷争与行业波动，今年9月29日，深圳前海华发冰雪世界终于启动试运营。
这个号称“全球最大室内滑雪中心”的项目，拥有5条专业雪道，总长1569米，最大垂直落差达83米，单道最长距离463米,滑雪场总建筑面积达约10万平方米。
界面新闻记者实地探访发现，项目试运营期间核心功能区运转有序，且客源构成呈现多元化特征。除深圳本地居民外，港澳游客占比显著。运营数据显示，试营业期间港澳游客占了总人数的30%左右，不少香港家庭特意趁着周末北上体验滑雪。
从布局来看，整个项目除滑雪场外还囊括了JW万豪酒店、大型商业街区等多元化的复合业态，展现出打造全天候文旅目的地的明确意图。
据华发股份方面最新透露，冰雪世界项目目前运营状况良好，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次。
对项目的盈利前景，国金证券研报中持乐观态度，预测在中性预期下，待项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润约1.3亿元。
从华发股份自身的业绩情况来看，近两年来其资金链承压明显。
财报数据显示，2024年华发股份实现营业收入599.92亿元，归母净利润9.51亿元；全口径销售同比下降16.3%、回款减少，导致经营活动现金净流量约为16亿元，同比下降68.54%，创近6年新低。资金储备也大幅缩水，2024年全年现金及现金等价物净减少129.04亿元至325.65亿元。
最新财报更是显示，今年前三季度华发实现营业收入517.5亿元，同比上升64.0%；但归母净利润仅1.02亿元，同比下降92.3%。
业绩持续承压的华发，既需要资金回笼缓解压力，又可能不愿轻易放弃这头未来的“现金奶牛”。
“此次回购，交易价格会是双方协商的重点，项目价值评估基础已与2023年时大不相同，最终双方能否达成协议完成收购仍不确定”，业内人士在接受界面新闻采访时指出。
根据收购协议，融创方面需要在30个工作日内取得融资机构书面同意股权转让的文件，或者未取得前述文件的情况下根据协议约定按51%比例提供借款至项目公司偿清相应的融资贷款本息；足额支付回购对价等各类款项，否则将视为放弃。
值得一提的是，融创方面，11月5日，其约96亿美元规模的境外债重组方案获香港高等法院正式批准，债务压力得到缓解，这或许也是融创此时提出回购的重要底气。