界面新闻记者 |
12月21日，随着越秀地产以14.36亿元的底价将海珠区广纸板块一宗宅地收入囊中，广州2025年度的住宅用地出让正式落下帷幕。
纵观全年，广州2025年供应地块57宗，最终成交48宗，成交总建筑面积309.14万平方米，同比下降30%；总成交金额约506.61亿元，相较于2024年约784.11亿元的高位，降幅约为35.4%。
“全年来看，广州土拍市场呈现‘缩量提质’的改善态势，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时指出，“具体表现在改善型住房需求集中的中心区供给占比增长，且容积率普遍下降，这既有利于打造高品质产品，也在客观上调节了新房供应节奏，促进市场供求关系趋于平衡。”
“小而精”成为市场新常态
“缩量提质”是2025年广州土地供应最显著的特征，这一趋势不仅体现在总量规模上，也反映在每一宗出让地块的规划设计理念之中，“小而精”已成为贯穿全年的核心逻辑。
首先，低密宜居成为硬性指标，出让地块的容积率普遍下调。
据广州市房地产行业协会统计，广州2025年的供地计划中，容积率处于2.0至3.0区间的地块比例较去年显著提升了15个百分点。这一转变意味着，土地供应正从单纯追求开发规模，转向优先保障居住品质与舒适度。
从天河智谷板块容积率多在2.3左右的宅地，到番禺黄沙岛、增城荔湖等地容积率低至1.1的稀缺地块，低密度趋势从中心区延伸至外围。尤为典型的是年末成交的广纸地块，其容积率从最初挂牌时的7.0大幅优化至3.5，计容建面由8.45万平方米降至4.22万平方米，为房企提供更低密度、更高得房率的产品设计空间。
其次，地块趋向“袖珍化”，开发灵活性增强。规模适中、总价门槛相对可控的地块更受房企青睐。“在当前市场去化普遍承压的背景下，开发商更倾向于选择这样具有确定性的地块，以控制风险、加速周转。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强在接受界面新闻采访时表示。这也使得房企能将更多精力集中于产品精细化打磨，以适应市场需求。
再者，供地区域也高度聚焦，资源主要向成熟板块倾斜，土地供应告别了“遍地开花”的模式，转而精准投向拥有成熟轨道交通、优质教育和商业配套的核心片区。
此外，年内多宗优质地块的“终止出让”现象也引发关注。今年6月末及12月中下旬，广州天河世界大观、金融城起步区、白云增槎路TOD等区位绝佳的地块在临拍前按下“暂停键”。这些地块并非条件不佳，相反，它们大多具备望江、地铁上盖等显著优势，且出让前已多次优化条件。
李宇嘉对此解读认为，这恰恰是贯彻“因城施策、控增量、优供给”政策意图的体现。“政府需要根据片区实际供求关系和新房竞争态势，实施差异化供地。对于部分库存压力大、存在价格内卷风险的区域，主动紧缩供地是稳定地价、从源头稳定市场预期的关键举措。”
国企压舱、民企重现活力
在“小而精”的供地策略下，2025年广州土拍市场的竞拍主体格局也发生了微妙且积极的变化。
资金实力雄厚的央国企及地方城投依然是托底广州土地市场的中坚力量，如保利发展、越秀地产、南沙开建等头部企业频繁出手拿地。
从数量上看，界面新闻根据公开信息统计，越秀地产今年的拿地数量最多，在大本营广州共获取10宗地块，分别为海珠区新侨、天河区世界大观四期、番禺里仁洞F1-1地块、天河棠下双地块、白云区衡器厂及嘉禾望岗双地、番禺区大石、海珠广纸等地块。
更为引人注目的是，一些民营房企的参与积极性显著提升，如绿城、敏捷、山湖居地产等企业纷纷出手拿地，为市场注入了活力。
这一变化主要体现在两个方面：一是一些广州本地此前存在一定困境的民营房企开始拿地，如敏捷集团，在今年5月一次性竞得了4宗住宅地块，总价达33.2亿元，释放出积极的信号。
另一方面，一些全国性品牌民企对稀缺优质资产的争夺重现。10月，番禺区黄沙岛一宗低密宅地吸引了绿城、龙湖等以产品力见长的企业激烈竞逐，经过16轮报价后溢价17.8%成交，充分证明只要地块足够优质、利润模型清晰，民企的投资意愿和竞争实力依然强劲。
此外，产业资本跨界入场也成为新的亮点。如12月增城区本土企业永辉纸业旗下地产平台，以底价竞得荔湖街一宗宅地，反映出非房企资本基于产业协同或资产配置考量，对广州房地产市场的长期价值保持关注。
李宇嘉对界面新闻总结指出：“民营房企拿地积极性回升、结构优化，一方面反映了市场预期止跌回稳的迹象，另一方面也得益于部分地块价值经过调整已显现吸引力。同时，广州各区积极推动产业发展、园区建设，产业落地带动了就业和多元化的用地需求，正在形成一个良性循环。”