界面新闻记者 |
元旦假期期间，北京新房市场表现相对平稳，而随着新政的实施，二手房市场有所回暖。
根据中指研究院数据，元旦期间，北京新建商品住宅合计网签240套，达到2.52万平米，表现平稳。二手房方面，2025年底最后一日北京二手商品住宅网签量超千套。元旦期间，北京二手商品住宅合计网签88套。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受界面新闻采访时说：“二手房方面，新政后，北京二手房市场热度有所回升，部分房源带看热度显著走高。”
链家北京通州门店一位经纪人告诉界面新闻：“元旦期间看房的客户不少，不过整体还是以价换量。有的业主报价虚高，客户不买单，觉得房价还会再降。”
根据中指研究院监测，今年元旦期间，重点城市房企营销动作多延续节前力度，多是“特价房”、“赠送/减免物业费”、“送车位”等传统手段，且房企推盘力度一般，项目多以消化现有库存为主，市场整体表现较平淡，市场观望情绪尚未完全转变。
“市场信心的修复并非一蹴而就，政策效应的传导仍需过程。”曹晶晶表示。
2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会，北京市发展和改革委员会，中国人民银行北京市分行，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
政策内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境5个方面。
整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏，降低了非京籍家庭购房的社保/个税年限要求，并增加多孩家庭购房套数。
从政策效果来看，新政后，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加，但市场分化现象仍在，非核心区优质项目表现尚不明显。
曹晶晶此前接受界面新闻采访时表示，从网签数据来看，新政后（2025年12月25日至28日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为133、511套，其中新建商品住宅较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长44.6%，二手房成交量基本持平。
中指研究院统计数据显示，2025年12月，北京二手住房网签量为17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上。
对于“荣枯线”的含义，上海易居房地产研究院副院长严跃进解释称，如果将1.5万套设定为一个衡量二手房市场活跃度的参考轮廓线，这实际上相当于一个平均值的概念。当交易量低于这一数字时，二手房门店的咨询量通常会减少，购房交易的节奏也会明显放缓。相反，如果交易量超出这一轮廓线，市场将呈现出将呈现较为活跃的景象。
北京中指研究院高级分析师范诒杰接受界面新闻采访时表示：“2025年北京楼市总体呈现量稳价跌特征，新房和二手房累计成交21.47万套、2093.97万平米，同比分别下降3.8%和5.0%，近三年成交规模保持相对平稳。”
根据中指研究院数据，2025年北京新房房价跌幅较2024年出现收窄，但整体仍处于下跌区间，10月份以来新房房价跌幅出现扩大，11月房价环比跌幅约为0.5%。
2025年二季度以来，北京二手房市场出现新一轮房价下跌，10月、11月跌幅进一步扩大。市场刚需化，总价500万元以下二手房成交量同比及占比均增长，其他总价段成交量均同比下降。
范诒杰表示，2025年，北京二手房市场持续呈现“以价换量”特征，尤其是老旧小区、次新房项目，带动刚需购房者流入二手房市场。
回顾2025年的北京房地产市场，不管从新房、二手房还是土地拍卖市场上，都呈现出明显的分化特征。
比如，一个明显的趋势就是刚需项目与高端改善项目的分化。范诒杰接受界面新闻采访时表示：“市场延续分化态势，改善市场热度较高，两端产品成交同比降幅较大，其中总价500万元以下新房同比下降15.4%，占比降至39.9%；总价1000-2000万元新房成交保持较快增长，占比升至16.1%，高端改善需求继续支撑新房市场。”
从土地市场来看，回顾2025年全年，北京市累计成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24%；土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8%。从区域分布看，市场热度明显向心聚集，海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三。
对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，北京土拍市场分化进一步加剧，强者恒强的格局愈发清晰。稀缺地段、规划条件优越的地块备受追捧，溢价率居高不下；而部分条件一般或位置普通的地块，则多以底价或接近底价成交。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，总体而言，此次北京房地产新政是对中央经济工作会议精神的精准落实，通过需求端与供给端的协同发力，为楼市注入积极动能。短期将有效激活刚性与改善性需求，提升市场活跃度；长期则有助于优化市场结构，实现房地产市场与实体经济的协调发展。
“对于购房者而言，当前是政策红利窗口，需结合自身需求理性入市；对于房企而言，应把握政策机遇，聚焦产品力提升，适配市场需求变化。北京楼市正迎来结构性修复的关键契机。2026年楼市有望出现开门红。”张大伟表示。
曹晶晶认为，整体来看，2026年分化与筑底仍将是房地产市场的核心特征。