界面新闻记者 | 邹文榕
2024年底，北京市出台了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称：《通知》），据国家金融监督管理总局北京监管局（下称：北京金融监管局）4月8日消息，近日，北京市“双首单”不动产信托财产登记项目正式落地。
两家拔得头筹的信托公司分别为国投泰康信托和外贸信托。
其中，国投泰康信托为一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，帮助老人实现 “生前养老照护”与“身后守护子女”的目的。外贸信托为一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。
中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。
界面新闻记者此前报道，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。
作为一种民商事法律工具，登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。
过去受限于信托财产登记制度的缺失，不动产信托业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题；而通过设立特殊目的载体（SPV）等复杂架构实现不动产信托业务又增加了操作成本，也难以充分发挥信托财产独立性优势。
2024年12月，北京市出台的试点政策创新性地建立“办理信托产品预登记—签订信托文件—办理信托财产登记”三步流程，首次明确“非交易性过户”规则——不动产权证附记栏直接标注“信托财产”及产品名称，明确信托财产独立性机制，为“不动产装入信托”提供了制度保障。
从本次落地的“双首单”具体内容来看，据界面新闻记者了解，国投泰康信托落地项目为全国首单住宅类不动产信托财产转移登记，服务对象聚焦特殊需要群体，委托人顺利实现了自有住宅纳入信托财产以保障特殊需求子女的保障需求。
国投泰康信托董事长李樱指出，首单案例验证了信托制度在养老、特需领域的三大核心价值：一是利用信托制度，进行风险隔离，满足特定需求；二是通过专业管理，保障信托目的实现；三是借助继受行权人和监察人的机制安排，保障受益人全生命周期权益。
外贸信托方面，外贸信托总经理卫濛濛介绍，项目委托人系 “422家庭”（四位老人、夫妻双独、两名子女）的典型缩影。传统模式下，家庭不动产分散登记在不同家庭成员名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面临“资产查询难、管理难、跨代传承难”的多重障碍。
本次委托人通过“外贸信托-吉量10号”实现了将房产纳入信托架构目的；第三方也可通过登记信息一目了然地知晓财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现 “风险隔离”。
谈及上述北京“双首单”不动产信托项目的意义，功承瀛泰律师事务所律师唐潮向界面新闻记者提到，两个“首单”最大的价值在于将纸面上的办理流程变成了可实操的业务流程，证明了《通知》的可行性，给市场和行业起到了很好的示范作用。
“同时，首单也在一定程度上解决了不动产信托登记的障碍，无疑将会吸引更多有实际需求的客户，扭转部分大众对信托仅为“投资产品”的错误认知。”唐潮表示。
另据唐潮介绍，两个“首单”其实还代表着两种巨大的需求。
“由于过往不动产装入信托存在障碍，却又是大部分家庭的主要财产。过往不论是关注特殊人群生活质量的特殊需要信托，还是关注社会公益的慈善信托，类似信托需求处于被压抑状态。特别是特殊需要信托，对于解决特殊人群的监护和照护困境，其实存在不可替代的的价值和作用。”唐潮认为。
不过，清华大学法学院金融与法律研究中心研究员杨祥认为，尽管“双首单”对于行业意义影响巨大，若模式未来推广至全国，或将激活万亿级不动产市场，推动信托业从资金受托向财产受托转型。但对于受托人而言，也不能过分乐观，该业务要想批量化、爆发式增长仍然需要时日。
“最本质的问题在于，在实践中，许多客户关心的不仅仅是信托有效性的问题。信托有效性在当下是可以通过股权信托SPV等方式来解决，可以曲线救国。不动产置入信托，目前面临的最大问题还是税务，这是客户尤为关心的一面。”杨祥看来，“税务部门如何看待此类 ‘非交易过户’，‘首两单’不动产信托登记在税务层面是否享受了一定减税待遇或者是如何缴税，相关细节尚不得知，一定层面也会抑制委托人设立不动产信托登记的积极性。”
“试点制度中未考虑遗嘱信托以及自然人受托人等问题还有待在实践中进行完善。更重要的是，从‘首单’到形成一种标准且稳定的业务模式，还有很长的路要走，如何能在委托人和受托人之间形成平衡，达成双赢，可能才是此类涉及不动产登记的民事信托业务脱离‘面子工程’走得长远的关键问题。”唐潮提到。