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界面新闻编辑 | 庄键
“房地产市场当前呈现出弱复苏、缓修复态势，各城市之间分化仍在加剧。从全国整体情况和龙湖上半年一线数据来看，市场筑底的相关信号正在增多。”
8月28日下午，民营房企龙湖集团（00960.HK）执行董事兼地产航道总经理张旭忠在半年度业绩会上称，市场全面企稳还需要一定时间。
受房地产持续调整影响，龙湖集团上半年成绩单不算乐观。财报数据显示，上半年实现营业收入约398亿元，较2025年同期下滑32.3%。收入下滑主要来自地产开发板块，上半年录得开发业务收入约261亿元，去年同期约为454.78亿元。
运营、服务板块业务展现韧性。上半年，龙湖实现运营业务收入约73亿元，服务业务收入约64亿元。运营及服务业务收入合计约137亿元，同比增长3.2%。
据界面新闻了解，龙湖将旗下业务分为地产开发C1、商业投资C2、资产管理C3、物业管理C4、智慧营造C5这五大航道。其中，商业投资和资产管理为龙湖的运营业务板块，物业管理和智慧营造为龙湖的服务业务板块。
利润端，上半年公司拥有人应占溢利约19.6亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后公司拥有人应占核心溢利约0.64亿元。其中，运营业务及服务业务核心溢利保持稳步增长，为集团核心溢利的主要贡献来源。
“上半年运营和服务业务的收入占比提升至34%，毛利率稳定在50%以上，净利率稳定在30%以上，全年预计贡献41亿元利润，增长趋势将保持稳定。”龙湖管理层表示，在开发业务解决历史问题的过程中，公司的运营和服务业务已经发挥了利润压舱石和现金流稳定器的关键作用。
按照龙湖规划，到2028年，公司这四大经营性航道收入预计达到340亿元以上，将超过开发业务收入，占比过半。至此龙湖将正式完成业务转型，进入经营性业务主导的发展新阶段。
但现阶段而言，龙湖的核心利润仍面临压力。龙湖管理层表示，主要受开发业务结算节奏影响，上半年结算量偏低，下半年结算量较大，叠加销售价格承压，存量项目毛利率依然承受压力，因此全年核心利润将来到低点。
“中国房地产行业调整已经五年，这五年间行业发生了天翻地覆的变化。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平指出，五年前行业以地产开发收入为主，大部分开发商开发收入占比都在90%以上，融资以信用融资为主。而当前民营房企的信用融资窗口基本关闭，需要在市场下行过程中偿还过去的信用融资。
陈序平表示，龙湖早在四年前观察到行业变化，主动做出战略调整，以正向经营性现金流压降有息负债总额，以长周期经营性物业贷款置换信用债，同步推进收入结构转型。
四年多来，龙湖保持正向经营现金流，实现债务零逾期、零展期，有息负债下降超过600亿元，同步清零了近400亿元供应链融资，两者合计降负债接近1000亿元。
据龙湖集团执行董事兼CFO赵轶介绍，从年初至今，龙湖已偿还47亿元集团层面的公开债券，包括36亿元境内信用债和11亿元中债增信债券。年内剩余到期债务包括9月份到期的13亿元境外银行贷款，以及年底到期的12亿元中债增信债券，目前都已做好妥善安排。
龙湖集团也主动收缩了公开市场投资拿地。据界面新闻了解，今年上半年，龙湖仅在青岛、大连、无锡、兰州等城市获取4个项目，新增土储总建筑面积33.7万平方米，权益面积33.7万平方米。
“龙湖始终在保证财务安全的基础上，坚持量入为出、以销定产、定投策略，当前低位拿地是主动选择的结果，目的是择机捕捉点状优质机会，同步优化土储结构。”张旭忠向界面新闻回应。
张旭忠告诉界面新闻，投资拿地的核心原则是聚焦高能级城市，提升投资精度，做到优中选优，优先关注收储、置换等盘活存量土储的机会，根据市场情况保持弹性供货。
其进一步指出，2026年以来，龙湖累计盘活11个项目，盘活货值超130亿元。截至报告期末，公司总土储2011万平方米，对应未售货值超1800亿元，其中一、二线城市土储总建筑面积和总货值占比约七成，土储结构健康。
“下半年将持续监控市场行情，保持拿地的灵活度和耐心，等待更合适的投资机会，不会盲目拿地扩张。”张旭忠表示。
但就近期市场表现而言，回暖幅度明显弱于此前预期。龙湖管理层认为，判断行业真正触底需要观察四大核心信号：新房与二手房成交量、成交价格、供需关系尤其是库存去化周期、市场信心。目前这四重信号仅部分成立。
“未来市场量价走势主要取决于政策刺激力度和市场信心的恢复程度。”龙湖管理层称。